La nulidad de la hipoteca constituida en el contexto de litigio sobre la propiedad: simulación y fin ilícito

La nulidad de la hipoteca constituida en el contexto de litigio sobre la propiedad: simulación y fin ilícito

Autor: Edgar Giovani Antonio Muri

I. Introducción

La hipoteca es, seguramente, la garantía real más importante dentro del tráfico jurídico patrimonial, destinada a asegurar el cumplimiento de una obligación mediante la afectación de un bien inmueble determinado del propio deudor o de un tercero, otorgando al acreedor un derecho de persecución y preferencia frente a terceros¹.

No obstante, el uso de este instrumento no siempre responde a una necesidad de garantía. En determinadas circunstancias, dicho instrumento se convierte en un mecanismo cuyo fin es obstaculizar la eficacia de decisiones judiciales futuras. Ante tal escenario, la hipoteca deja de cumplir una función legítima y pasa a constituir un acto jurídico viciado.

El presente trabajo analiza un supuesto en el cual una persona que adquirió un predio rural, cuyo título adquisitivo se encontraba judicialmente cuestionado, constituyó posteriormente una hipoteca sobre dicho inmueble en favor de un tercero, alegando la existencia de un préstamo dinerario. La operación fue celebrada mientras se encontraban en trámite procesos judiciales orientados a cuestionar la validez de los actos de transferencia que habían permitido adquirir la propiedad del predio.

En este contexto, corresponde examinar si la hipoteca constituye un negocio jurídico válido o si, por el contrario, puede ser declarada nula por las causales de simulación absoluta y fin ilícito reguladas en el artículo 219 del Código Civil.

II. Contexto fáctico del conflicto

El origen de la controversia se encuentra en la transferencia de la totalidad de un predio rural objeto de una venta parcial a inicios de 2001. Aunque parte del inmueble había sido transferido a terceros, dicha operación nunca fue inscrita ante registros públicos, manteniéndose la totalidad del predio inscrita a nombre del propietario original.

En 2012, el titular registral transfirió la totalidad del predio en cuestión a una nueva adquirente, quien inscribió dicha transferencia. Esta operación dio lugar a una serie de procesos judiciales desde el 2015, que pretendían la nulidad de dicha compraventa, promovidos tanto por quienes alegaban haber adquirido una parte del inmueble en 2001, como por los herederos del vendedor original.

Durante la tramitación de dichos procesos, en 2017 la adquirente transfirió porcentajes de acciones y derechos del inmueble a terceros y posteriormente constituyó una hipoteca sobre el 22.22 % de las acciones y derechos del predio en favor de un tercero, alegando haber recibido un préstamo por una suma superior a treinta mil dólares americanos. La hipoteca se constituyó cuando ya existían litigios judiciales en trámite respecto de la validez de la adquisición del inmueble. Años después, el proceso de nulidad de acto jurídico iniciado por los adquirentes del 2001 fue declarado fundado.

III. La simulación absoluta

El inciso 5 del artículo 219 del Código Civil norma que el acto jurídico es nulo cuando adolece de simulación absoluta. Por simulación entendemos a “tipo de apariencia negocial (en la cual hay una voluntad declarada distinta a lo verdaderamente querido) creada conciente [sic] e intencionalmente por las partes a través del acuerdo simulatorio, que se materializa en la contradeclaración”². Podemos encontrarnos ante dos supuestos de simulación, “absoluta, cuando en realidad, no ha habido una alteración de la situación jurídica anterior o relativa, en la cual ha habido una alteración diversa de la situación pre-existente [sic]”³.

En el supuesto materia de comentario, el quid de la controversia radica en determinar si el préstamo garantizado mediante la hipoteca produjo efectos realmente o, por el contrario, nos encontramos ante un escenario de simulación absoluta.

Diversos indicios permiten cuestionar la operación:

• La entrega del monto dinerario fue fraccionada en diversos depósitos en cuenta, no se advierte una justificación económica razonable para fraccionar una entrega de dinero de tal magnitud en varias operaciones sucesivas realizadas en intervalos de escasos minutos. Asimismo, aunque se trate de un elemento de menor relevancia, la entrega de dinero fue realizada vía depósito en cuenta, no mediante una transferencia entre cuentas bancarias.
• El supuesto acreedor carece de una actividad económica conocida capaz de justificar la disponibilidad de los recursos necesarios para efectuar el préstamo.
• Existe una desproporción en el valor declarado del bien hipotecado. La aparente deudora declaró que el valor del porcentaje de acciones y derechos hipotecados ascendía a cincuenta mil dólares americanos. No obstante, ocho meses antes transfirió otro 22.22 % de acciones y derechos del mismo predio por el valor de cuarenta mil soles.

Bajo una óptica probatoria, estos elementos constituyen indicios graves, precisos y concordantes que permiten inferir razonablemente la utilización de la hipoteca como instrumento de simulación.

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha reconocido de manera reiterada que la simulación del acto jurídico puede acreditarse mediante prueba indiciaria cuando el conjunto de circunstancias objetivas del caso (como la falta de acreditación del pago del precio, la ausencia de capacidad económica del adquirente, la inexistencia de toma de posesión del bien o la ausencia de una causa económica real que justifique la operación) revela que la voluntad declarada no se corresponde con la voluntad real de las partes.⁴ Ergo, podemos concluir que el contrato de mutuo con garantía hipotecaria celebrado en 2017 es nulo por adolecer de simulación absoluta.

IV. El fin ilícito

El inciso 4 del artículo 219 del Código Civil sanciona con nulidad al acto jurídico cuyo fin sea ilícito.

Doctrina nacional entiende por fin ilícito a “aquel negocio jurídico cuya causa, en su aspecto subjetivo, sea ilícita, por contravenir las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”⁵. En el caso objeto de comentario, la constitución de la hipoteca ocurrió en un contexto particularmente relevante: el trámite de procesos judiciales destinados a cuestionar la validez de la adquisición del inmueble.

La carga hipotecaria genera el riesgo de que, en caso de prosperar las demandas de nulidad, quienes resultaran finalmente reconocidos como propietarios del predio debieran soportar una afectación patrimonial inexistente al momento de iniciarse los procesos judiciales. Desde esta perspectiva, la finalidad perseguida por las partes no es establece una garantía de una obligación real, sino la creación de una carga jurídica destinada a disminuir el valor económico del inmueble y dificultar la eficacia práctica de futuras decisiones judiciales (como finalmente ocurrió).

Además, el supuesto acreedor no podría simplemente excusarse en que desconocía la realidad material del predio rural y escudarse en el artículo 2014 del Código Civil. La buena fe no puede ser entendida como la ignorancia de una situación. Por el contrario, la buena fe impone la carga al sujeto de ser diligente en verificar la realidad material del predio sobre el cual se constituiría la garantía hipotecaria. En ese sentido, la Corte Suprema se ha referido en los siguientes términos: “La buena fe, a la que hace referencia el citado artículo 2014° del Código Civil, en algunas ocasiones impone una conducta activa, por parte de aquel que pretende alegarla, en atención a las circunstancias concretas de cada caso particular. La pasividad del adquiriente o titular de un derecho real (como, en este caso, la hipoteca), en determinadas situaciones impedirá que resulte protegido”⁶.

La existencia de litigios previos, el conocimiento de dichos procesos por parte de los contratantes y la oportunidad temporal en que se constituyó la hipoteca constituyen elementos particularmente relevantes para acreditar la presencia de un fin ilícito.

V. Conducta posterior de las partes

Un elemento adicional que merece especial atención es la conducta del supuesto mutuante y la de la supuesta mutuataria. Según las condiciones pactadas, la obligación garantizada debía ser pagada en un plazo de dos meses. Sin embargo, transcurridos casi nueve años desde el vencimiento de la deuda, la hipoteca continúa vigente y no existe evidencia de acciones destinadas a exigir el cumplimiento de la obligación ni de actos orientados a cancelar la garantía.

Esta inactividad prolongada resulta incompatible con el comportamiento que normalmente asumiría un acreedor ante la falta de pago o el deudor que ha cumplido con la obligación a su cargo.

Por ello, dicha circunstancia constituye un indicio adicional que, sumado a los anteriores, nos permite concluir que la hipótesis de que la obligación garantizada representa un supuesto de simulación absoluta, persiguiendo un fin ilícito.

VI. Conclusiones

La validez de una hipoteca depende necesariamente de la existencia de una obligación real y de una finalidad compatible con el ordenamiento jurídico. Cuando la garantía se constituye en un contexto de litigio sobre la propiedad del bien gravado, carece de una justificación económica verificable, presenta indicios objetivos de simulación y produce efectos potencialmente perjudiciales para terceros, resulta legítimo cuestionar su validez a la luz de los supuestos del artículo 219 del Código Civil.

En tales circunstancias, las causales de simulación absoluta y fin ilícito se presentan como mecanismos idóneos para restablecer la legalidad y evitar que la apariencia formal de un negocio jurídico encubra una finalidad incompatible con los principios de nuestro sistema jurídico.