La nulidad de la hipoteca constituida en el contexto de litigio sobre la propiedad: simulación, fin ilícito y fraude a terceros en el Derecho Civil peruano

I. Introducción

La hipoteca constituye uno de los mecanismos de garantía real más importantes dentro del tráfico jurídico patrimonial. Su finalidad consiste en asegurar el cumplimiento de una obligación mediante la afectación de un bien inmueble determinado, otorgando al acreedor un derecho de persecución y preferencia frente a terceros.

Sin embargo, la utilización de la hipoteca no siempre responde a una verdadera necesidad de garantía. En determinadas circunstancias, dicho instrumento puede convertirse en un mecanismo destinado a obstaculizar la eficacia de decisiones judiciales futuras, perjudicar a terceros o aparentar obligaciones inexistentes. En tales supuestos, la hipoteca deja de cumplir una función legítima y pasa a constituir un acto jurídico susceptible de invalidez.

El presente trabajo analiza un supuesto en el cual una persona que había adquirido un predio rural cuya titularidad se encontraba judicialmente cuestionada constituyó posteriormente una hipoteca sobre dicho inmueble en favor de un tercero, alegando la existencia de un préstamo dinerario de considerable magnitud. La operación fue celebrada mientras se encontraban en trámite procesos judiciales orientados a cuestionar la validez de los actos de transferencia que le habían permitido adquirir la propiedad.

A partir de estos hechos, corresponde examinar si la hipoteca constituye un negocio jurídico válido o si, por el contrario, puede ser declarada nula por las causales de simulación absoluta, fin ilícito y contravención a normas de orden público previstas en el artículo 219 del Código Civil.

II. Contexto fáctico del conflicto

El origen de la controversia se encuentra en la transferencia de un predio rural que había sido objeto de una venta parcial años antes. Aunque parte del inmueble había sido transferida a terceros, dicha operación nunca fue formalizada registralmente, manteniéndose la totalidad del predio inscrita a nombre del propietario original.

Años después, el titular registral transfirió la totalidad del predio a una nueva adquirente. Esta operación dio lugar a diversos procesos judiciales de nulidad promovidos tanto por quienes alegaban haber adquirido una parte del inmueble con anterioridad como por los herederos del vendedor original.

Durante la tramitación de dichos procesos, la adquirente transfirió porcentajes de acciones y derechos del inmueble a terceros y posteriormente constituyó una hipoteca sobre un porcentaje de las acciones y derecho del predio en favor de una persona natural, alegando haber recibido un préstamo por una suma superior a treinta mil dólares americanos.

La hipoteca fue constituida cuando ya existían litigios judiciales en trámite respecto de la validez de la adquisición del inmueble y cuando la titularidad de la propiedad se encontraba seriamente controvertida.

III. La simulación absoluta como causal de nulidad de la hipoteca

El inciso 5 del artículo 219 del Código Civil establece que el acto jurídico es nulo cuando adolece de simulación absoluta.

Por simulación entendemos «la simulación es un tipo de apariencia negocial (en la cual hay una voluntad declarada distinta a lo verdaderamente querido) creada conciente e intencionalmente por las partes a través del acuerdo simulatorio, que se materializa en la contradeclaración»[^1]. Es absoluta «cuando en realidad, no ha habido una alteración de la situación jurídica anterior o relativa, en la cual ha habido una alteración diversa de la situación pre-existente»[^2].

En el supuesto analizado, la cuestión central consiste en determinar si el préstamo garantizado mediante la hipoteca produjo efectos realmente.

Diversos elementos permiten cuestionar la realidad económica de la operación:

La totalidad de los depósitos que supuestamente constituyeron el préstamo fueron efectuados el mismo día.

Los depósitos se produjeron en intervalos de pocos minutos.

No se advierte una justificación económica razonable para fraccionar una entrega de dinero de dicha magnitud en varias operaciones sucesivas realizadas en cuestión de minutos.

No existe evidencia objetiva sobre la procedencia de los fondos.

El supuesto acreedor carecería de una actividad económica conocida capaz de justificar la disponibilidad de los recursos necesarios para efectuar el préstamo.

Desde una perspectiva probatoria, estos elementos constituyen indicios graves, precisos y concordantes que permiten inferir razonablemente la inexistencia del negocio subyacente y la posible utilización de la hipoteca como instrumento de simulación.

La jurisprudencia de la Corte Suprema ha reconocido de manera reiterada que la simulación del acto jurídico puede acreditarse mediante prueba indiciaria, cuando el conjunto de circunstancias objetivas del caso —como la falta de acreditación del pago del precio, la ausencia de capacidad económica del adquirente, la inexistencia de toma de posesión del bien o la ausencia de una causa económica real que justifique la operación— revela que la voluntad declarada no se corresponde con la voluntad real de las partes.[^3]

IV. El fin ilícito como elemento invalidante del negocio jurídico

El inciso 4 del artículo 219 del Código Civil sanciona con nulidad al acto jurídico cuyo fin sea ilícito.

La doctrina nacional ha entendido el fin ilícito se cómo «aquel negocio jurídico cuya causa, en su aspecto subjetivo, sea ilícita, por contravenir las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres»[^4].

En el caso objeto de análisis, la constitución de la hipoteca ocurrió en un contexto particularmente relevante: la existencia de procesos judiciales destinados a cuestionar la validez de la adquisición del inmueble.

La carga hipotecaria generaba el riesgo de que, en caso de prosperar las demandas de nulidad, quienes resultaran finalmente reconocidos como propietarios del predio debieran soportar una afectación patrimonial inexistente al momento de iniciarse los procesos judiciales.

Desde esta perspectiva, la finalidad perseguida por las partes podría no haber sido la garantía de una obligación real, sino la creación de una carga jurídica destinada a disminuir el valor económico del inmueble y dificultar la eficacia práctica de futuras decisiones judiciales.

La existencia de litigios previos, el conocimiento de dichos procesos por parte de los contratantes y la oportunidad temporal en que se constituyó la hipoteca constituyen elementos particularmente relevantes para acreditar la presencia de un fin ilícito.

V. La contravención a normas de orden público y la relevancia de la bancarización

El inciso 8 del artículo 219 del Código Civil establece que el acto jurídico es nulo cuando contraviene normas imperativas que interesan al orden público.

En el ámbito patrimonial, las normas de bancarización contenidas en la Ley N.° 28194 cumplen una función esencial de transparencia y trazabilidad de las operaciones económicas, se entiende que dicho instrumento normativo es de carácter imperativo y de orden público.

La finalidad de estas disposiciones consiste en permitir la identificación del origen y destino de los fondos utilizados en transacciones de significativa cuantía, reduciendo los riesgos de fraude, simulación y ocultamiento patrimonial.

Cuando una operación crediticia de considerable magnitud carece de una adecuada acreditación financiera, o cuando los medios de pago utilizados no permiten establecer con claridad el origen real de los recursos, se genera un serio cuestionamiento respecto de la autenticidad del negocio.

La ausencia de una justificación económica razonable sobre la capacidad financiera del supuesto acreedor, sumada a la falta de trazabilidad suficiente de los fondos empleados, puede constituir un indicio relevante de que la operación fue diseñada únicamente para generar una apariencia jurídica de endeudamiento.

VI. La valoración de la conducta posterior de las partes

Un elemento adicional que merece especial atención es la conducta observada por las partes con posterioridad a la constitución de la hipoteca.

Según las condiciones pactadas, la obligación garantizada debía ser cancelada en un plazo relativamente breve. Sin embargo, transcurridos varios años desde el vencimiento de la deuda, la hipoteca continúa vigente y no existe evidencia pública de acciones destinadas a exigir el cumplimiento de la obligación ni de actos orientados a cancelar la garantía.

Esta inactividad prolongada resulta incompatible con el comportamiento que normalmente asumiría un acreedor respecto de una obligación vencida de considerable cuantía.

En consecuencia, dicha circunstancia constituye un indicio adicional que fortalece la hipótesis de que la obligación garantizada podría no haber existido realmente o que la garantía fue constituida con una finalidad distinta a la declarada por las partes.

VII. Conclusiones

La validez de una hipoteca depende necesariamente de la existencia de una obligación real y de una finalidad compatible con el ordenamiento jurídico.

Cuando la garantía se constituye en un contexto de litigio sobre la propiedad del bien gravado, carece de una justificación económica verificable, presenta indicios objetivos de simulación y produce efectos potencialmente perjudiciales para terceros, resulta legítimo cuestionar su validez desde la perspectiva del artículo 219 del Código Civil.

En tales circunstancias, las causales de simulación absoluta, fin ilícito y contravención a normas de orden público se presentan como mecanismos idóneos para restablecer la legalidad y evitar que la apariencia formal de un negocio jurídico encubra una finalidad incompatible con los principios que informan el sistema jurídico peruano.

Julio 2026

Referencias bibliograficas

[^1] Espinoza Espinoza, Juan. Acto Jurídico Negocial, 5ª ed., Lima: Instituto Pacífico, 2022, p. 513.
[^2] Espinoza Espinoza, Juan. Acto Jurídico Negocial, op. cit.
[^3] Véase Cas. N.° 3249-2016-Lima; Cas. N.° 2030-2012-Arequipa; Cas. N.° 3481-2018-Arequipa.
[^4] Taboada Córdova, Lizardo. Nulidad del Acto Jurídico, 2ª ed., Lima: Grijley, 2002, p. 117.